Kündigung wegen Eigenbedarf: Was Mieter und Vermieter beachten müssen 39  |  28.05.2021 11:00

Wenn der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, bleibt den Mietern meist nur, die sieben Sachen zu packen und eine neue Wohnung zu suchen. Doch es gibt auch Gründe, in denen die Kündigung nicht rechtmäßig ist. Welche dies sind und welche Fristen bei einer Eigenbedarfskündigung gelten, erklärt Rechtsanwalt Knut Frank von der Kanzlei Kaiser & Kollegen, Partneranwalt der ROLAND Rechtsschutz-Versicherungs-AG.

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Grund genug: Darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
 
"Vermieter können wirksam wegen Eigenbedarfs kündigen. Sie müssen jedoch im Kündigungsschreiben offenlegen, aus welchen Gründen die Wohnung beansprucht wird und wer der zukünftige Nutzer sein soll", erklärt Rechtsanwalt Knut Frank. Und das sogar ganz genau: "Bei Eigenbedarf für Verwandte des Vermieters müssen die Art der Verwandtschaft, der Name der Bedarfsperson und deren konkrete Wohnverhältnisse dargelegt werden." Zu den Verwandten zählen in diesem Zusammenhang die Kinder, Eltern, Geschwister und sonstige Verwandte gerader Linie sowie Neffen/Nichten und Onkel/Tanten. Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen muss die persönliche Verbundenheit ebenfalls genau beschrieben werden.
 
Zusätzlich muss der Vermieter im Sinne des Mieterschutzes den Grund darlegen, weshalb die genannte Person überhaupt ein berechtigtes Interesse an der Wohnung hat. Zu den rechtskräftigen Gründen gehören zum Beispiel Scheidung, Umzug aus einer anderen Stadt oder berufliche Umstände. Auch steigender Wohnraumbedarf, wenn sich zum Beispiel Nachwuchs ankündigt, oder sinkender Wohnraumbedarf nach Verlust von Angehörigen können wesentliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung darstellen.
 
Frage des Timings: Wann müssen die Gründe vorliegen?
 
Wichtig in diesem Zusammenhang: "Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Ebenso gilt: Fallen Kündigungsgründe nachträglich weg, weil etwa der Wohnraum doch nicht mehr benötigt wird, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter unverzüglich hierüber zu informieren", so Rechtsanwalt Knut Frank.
 
Vorgeschobener Eigenbedarf: Was ist, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat?
Aber was ist, wenn die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben war? Rechtsexperte Knut Frank meint dazu: "Der Mieter kann die Kündigung wegen Eigenbedarfs ablehnen, wenn der Vermieter die Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht hat - zum Beispiel, weil durch eine anderweitige Vermietung höhere Einnahmen erzielt werden." Oft fällt dies jedoch erst nach dem Umzug auf. Was dann? "Sind die Mieter bereits ausgezogen, haben sie in dem Fall einen Anspruch auf Schadenersatz. Sie können die entstandenen Umzugskosten oder die Mehraufwendungen aufgrund der höheren Miete einer vergleichbaren Wohnung zurückfordern."
 
Mieter sollten immer genau prüfen, ob der Vermieter oder die Bedarfsperson tatsächlich in die Wohnung einziehen möchte. Sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, prüfen die Gerichte die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung meist sehr genau.
 
Frist: Wie lange im Voraus muss der Vermieter die Wohnung kündigen?
Gilt bei einer Eigenbedarfskündigung eigentlich die übliche Kündigungsfrist? "Der Gesetzgeber schreibt vor, dass bei einem unbefristeten Mietvertrag zum dritten Werktag eines Monats gekündigt werden kann - und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats", so der ROLAND-Partneranwalt. Wer also zum Beispiel seinem Mieter am 3. Januar wegen Eigenbedarf gekündigt hat, darf am 1. April die Wohnung nutzen. Wichtig: Es ist bei der Frist entscheidend, wann das Kündigungsschreiben tatsächlich beim Mieter angekommen ist. Ansonsten ist die Frist nicht rechtzeitig eingehalten und die Kündigung wegen Eigenbedarf verschiebt sich um einen weiteren Monat.
 
Härtefall: Wann können Mieter Widerspruch einlegen?
Dem Mieter steht bei einer Eigenbedarfskündigung das Recht zu, Widerspruch einzulegen. Ein Kündigungswiderspruch ist immer dann möglich, wenn die Eigenbedarfskündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde (sog. "Härteklausel"). Die Frist zur Einlegung beträgt mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist. "Die Härtefallgründe sollten Mieter immer genau prüfen lassen", so Rechtsanwalt Knut Frank.
 
Eine Eigenbedarfskündigung muss also einige Voraussetzungen erfüllen. Wer so eine Kündigung im Briefkasten hat, sollte diese erst einmal inhaltlich prüfen. Im Zweifel weiß ein Anwalt für Mietrecht Rat.
 
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pm/ROLAND Rechtsschutz